Vlasnik Jozo Parčina zatražio je u izmjenama Generalnog urbanističkog plana Grada Kaštela da se unutar kompleksa hotela Palace omogući gradnja kampa u zaštićenoj zelenoj zoni te apartmana u hotelskoj zoni — potez koji otvara pitanje hoće li nestati jedna od nekadašnjih perjanica kaštelanskog turizma. Dok zahtjev čeka odluke institucija, sam hotel, upisan kao zaštićeno kulturno dobro, već godinama propada, a s njim i prostor koji ga je činio jedinstvenim.
Hotel Palace u Kaštel Starom ne propada preko noći. On nestaje polako — u tišini. Godinama stoji zatvoren, izložen vremenu, vlazi, vandalizmu i ravnodušnosti. Svaki novi mjesec bez obnove znači novo urušavanje konstrukcije, nove pukotine u zidovima, nove izgubljene slojeve jednog kulturnog dobra koje je država formalno zaštitila, ali ga u praksi prepušta propadanju. Vrijeme ovdje nije samo prirodni proces. Ono postaje mehanizam. Čekanje ima funkciju — pretvoriti zaštićeni objekt u ruševinu koju je lakše ukloniti nego obnoviti.
U međuvremenu, park koji je desetljećima bio sastavni dio identiteta kompleksa već je dobrim dijelom ogoljen. Riječ je o prostoru koji je, zajedno s hotelom, upisan u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske kao cjelina – “Hotel ‘Palace’ s vrtom”, reg. broj Z-2902, objavljen u Narodnim novinama 23/2007. Prije toga bio je pod preventivnom zaštitom pod oznakom P-1799. Dakle, nije riječ samo o zgradi, nego o zaštićenom sklopu – arhitekturi i perivoju kao jedinstvenom kulturno-povijesnom prostoru.
Unatoč tome, drveće nestaje. Tiho. Bez velike javne rasprave. Bez sustavne reakcije. A ljudi, poput drveća – šute.
U međuvremenu je investitor, Jozo Parčina, kupio i drugu nekretninu sličnog tipa u Kaštelima, dok hotel Palace — posebno vrijedan — godinama ostaje neriješen. U središtu Kaštel Starog stoji napuštena građevina koja je nekoć bila simbol turizma, a danas simbol institucionalne nemoći.
I dok propada, paralelno se vodi druga vrsta procesa — ona planska.
Prema važećem Prostornom planu i Generalnom urbanističkom planu Grada Kaštela, kompleks hotela Palace podijeljen je na tri zone: T1 ugostiteljsko-turistička zona (20.086 m²), R3 rekreacijska zona (4.823 m²) i Z1 zaštitna zelena zona (11.516 m²). Upravo te zone odražavaju činjenicu da Palace nije samo hotel, nego povijesni ambijentalni sklop.
Investitor, međutim, tvrdi da takva struktura nema ekonomsku iskoristivost. Gradu Kaštela podnosi zahtjev za izmjenom GUP-a – traži da se u Z1 zoni omogući izgradnja kampa, a da se u dijelu T1 zone dopusti izgradnja apartmana u funkciji hotela. Zahtjev je proslijeđen na očitovanje Ministarstvu kulture i medija – konzervatorskom odjelu u Trogiru te Javnoj ustanovi More i krš. Konačnu odluku donijet će Gradsko vijeće Kaštela.
Drugim riječima, sudbina Palacea više ne ovisi samo o njegovoj povijesti, nego o jednoj urbanističkoj odluci.
Duga i slojevita povijest
Hotel Palace građen je od 1921. do 1928. godine, kao projekt dr. Petra Kambera, liječnika i poduzetnika koji je u Kaštelima vidio potencijal za razvoj modernog turizma. Kompleks nije bio zamišljen kao izolirani hotel, nego kao integrirana cjelina – uz glavnu zgradu podignuti su vila Nika, uređeni perivoj, kupalište, pristanište, teniski tereni i plesni sadržaji. Arhitektonski, riječ je o kombinaciji secesijskih i neohistoricističkih elemenata, što je kasnije prepoznato kao temelj za njegovu zaštitu.
Već u međuratnom razdoblju Palace postaje središte društvenog života i ključna točka razvoja turizma u Kaštelima. Donja Kaštela 1930-ih počinju se profilirati kao rivijera, a Palace je njezina reprezentativna jezgra.
No projekt je od početka bio financijski opterećen. Kamber je 1927. podigao veliki kredit kod Državne hipotekarne banke. Velika gospodarska kriza početkom 1930-ih slomila je poslovni model. Pokušaji prodaje hotela — uključujući i pregovore sa Središnjim uredom za osiguranje radnika — nisu uspjeli zbog tadašnjih zakonskih ograničenja. Godine 1936. banka preuzima vlasništvo, a 1937. kompleks prodaje Savezu nabavljačkih zadruga u Beogradu za tri milijuna dinara.
Već tada započinje obrazac koji će se ponavljati desetljećima – promjena vlasnika bez dugoročne stabilnosti.
Nakon Drugog svjetskog rata kompleks preuzima Centralni odbor jedinstvenih sindikata Jugoslavije, a 1947. djeluje kao Dom odmora “I. L. Lavčević”. Od 1955. hotel ulazi u sastav ugostiteljskog poduzeća Kaštelanska rivijera, koje će desetljećima upravljati ključnim turističkim objektima u Kaštelima.
To poduzeće postaje nositelj razvoja lokalnog turizma, ali i vlasnik širokog spektra nekretnina – uz hotel Palace, tu su turističko naselje Resnik, hotel Ilirija, zemljišta Plavi Jadran i Gostinj, restoran Miljenko i Dobrila te drugi objekti. Prema nalazima Državne revizije, riječ je o sustavu koji je početkom 1990-ih ušao u tranziciju s već prisutnim financijskim problemima.
Privatizacija, nepravilnosti i stečaj
Raspad Jugoslavije donosi novi lom. Kaštelanska rivijera ulazi u proces pretvorbe i privatizacije, ali umjesto stabilizacije slijedi dugotrajni pad obilježen gubicima, dugovima i sve lošijim upravljanjem. Dio objekata pretrpio je štete, a dio je korišten za smještaj prognanika. Godine 1994. poduzeće se pretvara u dioničko društvo Kaštelanska rivijera d.d., ali umjesto oporavka slijedi dugotrajni pad. U razdoblju od 1996. do 2000. bilježi se kumulirani gubitak od 81,9 milijuna kuna.
Državna revizija kasnije utvrđuje da pretvorba nije provedena transparentno ni precizno, upozoravajući na ozbiljne nepravilnosti koje su uključivale podcjenjivanje vrijednosti nekretnina, neusklađenost između stvarnog stanja imovine i procjena u postupku pretvorbe, kao i nejasne prijenose dijelova imovine. Uz to, evidentirani su problemi u vođenju financija, uključujući nedovoljno jasno iskazane obveze i potraživanja, što je dodatno otežalo stvarnu procjenu stanja društva.
Na kraju, poduzeće završava u stečaju (predmet St-79/2019 pred Trgovačkim sudom u Dubrovniku), a njegova imovina, uključujući hotel Palace, ulazi u stečajnu masu. Hrvatski fond za privatizaciju 2005. prodaje 70,73% dionica tvrtki Tulipan grupa za 18 milijuna kuna uz preuzimanje dugova od oko 76 milijuna kuna. Najavljene investicije i obnova Palacea nikada nisu realizirane.
Hotel Palace opet ide u prodaju, a kupuje ga tvrtka Justitium maris d.o.o., u vlasništvu Joze Parčine, na trećoj dražbi 2020. godine za 32,6 milijuna kuna. No, ni ta kupnja nije označila početak obnove. Naprotiv, Palace ostaje zatvoren. Vrijeme prolazi. Objekt dodatno propada, a ustanove kod kojih je proveden kao zaštićeno kulturno dobro ne provjeravaju zašto ne počinje njegova obnova.
Između zaštite i investicije
Danas se ključna bitka ne vodi oko zidova Palacea, nego oko papira, jer investitor javno iznosi da projekt u postojećim prostorno-planskim okvirima nije isplativ. Ključni fokus prebacuje se na izmjene GUP-a. Drugim riječima, budućnost hotela ne traži se u njegovoj obnovi u postojećem obliku, nego u promjeni pravila koja definiraju što se na toj lokaciji smije graditi.
U tom trenutku dolazimo do suštine problema.
Hotel Palace nije samo nekretnina. On je kulturno dobro. Zaštićen upravo zbog svoje cjeline — odnosa zgrade i parka, arhitekture i prostora. Svaka intervencija koja mijenja taj odnos dovodi u pitanje samu osnovu zaštite. A ipak, upravo se to pokušava promijeniti. Pitanje koje ostaje nije samo urbanističko, nego i društveno. Može li kulturno dobro opstati ako ga se godinama prepušta propadanju?Može li zaštita imati stvarnu snagu ako se njezin predmet sustavno degradira?
I najvažnije — zna li vlasnik kakvo blago ima? Jer Palace nije samo investicija. On je jedan od rijetkih preostalih svjedoka početaka turizma u Dalmaciji. Mjesto gdje su se oblikovali prvi obrisi rivijere. Prostor u kojem su arhitektura, pejzaž i društveni život činili jedinstvenu cjelinu.
Danas, ta cjelina nestaje. Ne zbog jednog događaja, nego zbog niza odluka, izostanaka odluka i dugotrajnog čekanja.
Hoće li na kraju zaštita ostati samo formalnost na papiru? I hoće li, kada odluka o novom GUP-u konačno bude donesena, ono što je nekad bio Palace još uvijek postojati — ili će već biti dovoljno uništeno da ga se više ne isplati spašavati?
Odgovor na to pitanje neće dati povijest. Dat će ga odluke koje se donose sada.
